График работы: пн-пт 9:00 - 18:00
Адрес: Москва, м. Тульская, ул. Б. Тульская, д. 10 стр. 9, 2 этаж

Аренда офиса. На каких условиях настоять?

С января НДС повышается до 20 процентов — проверьте действующий договор, чтобы узнать, кто платит разницу. В статье — условия, на которых нужно настоять юристу, чтобы у компании не было потерь в течение срока аренды, а также степень критичности этих условий для компании.

На какие условия в договоре обратить внимание?

Условия типового договора аренды с крупным арендодателем грозят лишними расходами. Поэтому до его подписания проверьте следующие пункты.

Арендуйте помещение на срок более одного года. Для арендатора невыгодно заключать краткосрочный договор. Арендодатель может произвольно повысить ставку на второй и последующие годы аренды. Поэтому в интересах арендатора заключить именно долгосрочный договор на период больше одного года.

Продление срока.

Согласуйте право арендатора продлить договор на заранее определенных условиях в одностороннем порядке. Укажите, что будете извещать арендодателя уведомлением. Если это условие арендодатель отвергает, предусмотрите комфортный срок для согласования условий продления договора. Например, не позднее 3–6 месяцев до истечения срока аренды.

 Индексация ставки.

Просите снизить размер индексации ставок платы и ее компонентов. Часто в процессе переговоров арендодатели соглашаются уменьшить их по сравнению с начальной позицией. Например, на рынке офисной недвижимости Москвы часто начальное предложение арендодателя о ежегодной индексации ставки аренды на уровне 7–10 процентов, но в итоге многие соглашаются зафиксировать ее на уровне 3–5 процентов в год.

Приостановление выплаты арендной платы.

Предусмотрите, что, если арендодатель в течение определенного времени не предоставляет коммунальные или другие ключевые услуги, что мешает арендатору нормально вести бизнес, арендная плата перестает начисляться. Например, если не работают лифт в высотном здании, кондиционирование, отопление. Для IT-компаний проблемой может быть нестабильная работа интернета. Если нарушение не устранят, это должно быть основанием расторгнуть договор.

Изменение ставки НДС.

Укажите, что в случае увеличения ставки НДС размер платы соответствующим образом уменьшается. Тогда арендатор не будет платить больше, чем планировал.

Компенсация расходов на отделку помещения.

Типовые договоры предусматривают, что расходы арендаторов на отделку не компенсируют. Исключение — эксклюзивная отделка, которая добавляет стоимости помещению. Чаще всего арендатору вместо компенсации расходов дают «арендные каникулы». Их срок зависит от стоимости отделки и площади помещений.

Помимо арендных каникул арендатору следует просить арендодателя компенсировать расходы на отделку, если договор расторгли по причинам, за которые отвечает арендодатель. В этом случае арендодатель должен компенсировать расходы пропорционально оставшемуся сроку аренды.

Как сэкономить с помощью допсоглашения к краткосрочному договору аренды

Если отделкой помещения занимается арендатор, налоговый орган может отказать в начислении амортизации в отношении неотделимых улучшений в течение срока по долгосрочному договору, если одновременно с ним подписан краткосрочный договор аренды. Налоговики считают, что начислять амортизацию можно только в течение срока действия одного договора аренды, в рассматриваемом случае — краткосрочного.
Решить проблему можно так: заключите краткосрочный договор и допсоглашение к нему об изменении условия о сроке, то есть преобразуйте краткосрочный договор в долгосрочный. На регистрацию в этом случае подавайте краткосрочный договор и дополнительное соглашение к нему. До даты государственной регистрации будет действовать краткосрочный договор аренды, а в указанную дату вступит в силу соглашение об изменении срока, и он продолжит действовать уже как долгосрочный. В этом случае Минфин соглашается с правомерностью амортизации в течение всего срока аренды.

Ограничение ответственности.

Согласуйте в договоре, что арендатор в любом случае не будет компенсировать арендодателю суммы упущенной выгоды.

Ответственность арендатора по всем нарушениям договора ограничьте согласованной суммой. Обычно устанавливают суммы, которые кратны базовой арендной плате за 9–12 месяцев.

Изменение обстоятельств.

Исключите возможность расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств по статье 451 ГК. Уберите условие о применении нормы, если хотите заключить «нерасторгаемый» договор.

Расторжение договора.

Согласуйте, что арендодатель вправе без суда расторгнуть договор только из-за серьезных нарушений арендатора. Например, если арендатор долго не платит за аренду либо причинил существенный вред помещению.

Исключите положения, что любое нарушение дает арендодателю право отказаться от договора. Укажите, что договор из-за несущественных нарушений расторгается только в суде. Например, если арендатор разместит рекламу без согласия арендодателя. Установите, что у арендатора будет срок исправить нарушения, прежде чем арендодатель воспользуется правом расторгнуть договор.

Согласуйте внесудебный порядок расторжения договора, если арендодатель существенно нарушит его условия, и определите исчерпывающий перечень таких нарушений. Включите в договор право арендатора расторгнуть договор досрочно.

Что учесть, если арендуете офис в новом здании или на этапе строительства?

Составьте письмо о намерениях. Отразите в нем важные для арендатора позиции. Арендодатель часто отказывается вносить в договор ключевые положения, которые не были отражены в письме о намерениях.

Иногда арендатор заключает предварительный договор на этапе строительства либо арендует помещение в состоянии «под отделку». Еще можно договориться выкупить помещение по окончании срока аренды. Такие условия усложняют юридическую сторону вопроса и несут в себе дополнительные риски. Их можно снизить, если заранее проверить условия договора и переписать их под себя.

Аренда на этапе строительства.

Когда здание еще не построено, арендатор рискует сильнее, многое зависит от того, какой договор заключат стороны: предварительный либо аренды будущей вещи.

Если заключаете предварительный договор, проверьте срок заключения основного договора, который будет существенным условием, и последствия его несоблюдения арендодателем. Включите право арендатора отказаться от договора, если помещение не готово в согласованный срок либо возможность для него согласовать продление срока на определенных условиях.

Проверьте наличие предварительных условий для заключения основного договора, включая ввод здания в эксплуатацию, регистрацию права собственности, постановку на кадастровый учет.

Детально опишите в договоре арендуемые помещения, приложите поэтажные планы из проектной документации на строительство объекта, которая прошла экспертизу, с указанием границ помещений. Если в проектную документацию по объекту потом внесут изменения, подпишите допсоглашение к предварительному договору с актуализированным описанием помещений.

Посмотрите, включены ли подробные требования к планировке и отделке помещений, если отделку выполняет арендодатель, в том числе право арендатора контролировать качество работ.

Зафиксируйте гарантии возврата денег в случае досрочного прекращения договора, включая банкротство застройщика, если арендатор оплачивает существенные суммы арендодателю, например обеспечительный депозит, или финансирует отделку. Предпочтительно запросить банковскую гарантию либо поручительство.

По договору аренды будущей вещи арендатор защищен больше, чем по предварительному. Здесь применяются общие положения о договоре аренды, но с одной разницей: на момент заключения договора объект аренды еще не создан. Арендодатель будет обязан передать арендатору помещения, а не заключить основной договор.

В договоре аренды будущей вещи предусмотрите ответственность за просрочку. Заключение такого договора упростит оформление арендных отношений, так как вместо двух или трех договоров — предварительного, долгосрочного или краткосрочного — можно заключить только договор аренды будущей вещи. Поэтому, если у арендатора сильная переговорная позиция, настаивайте на заключении договора аренды будущей вещи.

Аренда помещений в новом здании.

Запросите у арендодателя и проанализируйте основную разрешительную документацию: разрешение на строительство и на ввод здания в эксплуатацию, заключение о соответствии объекта техническим регламентам, документы о праве на землю. Этим вы снизите риски, которые связаны с признанием здания самовольной постройкой.

Добавить комментарий
Войти с помощью: 
×
×

Оставьте заявку на вызов юриста

Я прочел и согласен с политикой конфиденциальности

×
×

Заявка на вызов мобильного офиса

Я прочел и согласен с политикой конфиденциальности

×
×

Получите бесплатную консультацию

Я прочел и согласен с политикой конфиденциальности