График работы: пн-пт 9:00 - 18:00
Адрес: Москва, м. Тульская, ул. Б. Тульская, д. 10 стр. 9, 2 этаж

Аренда в строящемся здании. Как не потерять оплату и арендаторов?

Аренда помещений в строящихся торговых центрах имеет специфику. Арендодатели ищут арендаторов до введения объектов в эксплуатацию, чтобы заранее заполнить помещения здания. Арендаторы заинтересованы в том, чтобы их помещения приносили прибыль с даты, когда центр откроется. Они хотят быстрее получить доступ на объект, чтобы начать ремонтные работы.

Арендодателю необходимо сохранить максимально длительный срок аренды в отношении еще не оформленного помещения и удержать арендатора, если право собственности на торговый центр оформляется дольше, чем предполагалось. Попытка решить две задачи одновременно может усложнить договор и привести к противоречию его условий. В результате арендодатель рискует потерять арендаторов, а также внесенные ими средства.

Давайте попробуем разобраться вместе с компанией «Правовой эксперт», как сохранить арендаторов и оплату. Прежде всего необходимы правильные формулировки о моменте заключения основного договора. Недопустимо связывать условие о его дате с событием, которое с неизбежностью не наступит, либо прописывать условие о сроке так, что оно оказывается несогласованным.

Не допускайте неопределенности в сроках.

Не ссылайтесь на вероятное событие (на дату ввода объекта в эксплуатацию или регистрацию права на объект аренды). Суд может посчитать, что стороны не достигли соглашения по срокам. Предусмотрите в предварительном договоре аренды конкретную дату или период времени с момента заключения договора или наступления иного события. Иногда использовать имущество целесообразно только при определенных обстоятельствах или когда наступают какие-либо события (п. 52 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15 № 25). Согласуйте срок начала и (или) окончания аренды с помощью ссылки на событие, которое неизбежно наступит (ст. 190 ГК РФ). Обязательства по предварительному договору прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, они его не подпишут либо одна из сторон не направит другой предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Если такой срок отсутствует в предварительном договоре, основной заключается в течение года с момента подписания предварительного соглашения.

Если стороны не указали срок аренды, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 1 ст. 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Об отказе другая сторона уведомляется за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества — за три месяца.

Событие, которое неизбежно наступит, не зависит от воли и действий сторон (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (п. 2 ст. 190 ГК РФ). Неизбежность означает, что оно наступает независимо от воли и действий сторон. По этой причине формулировки условий с указанием на отношения сторон друг с другом либо с государственными органами говорят о том, что стороны не достигли соглашения о сроке. Не указывайте на даты решений органов государственной власти и местного самоуправления, а также на исполнение либо неисполнение сторонами предварительного договора какого-либо обязательства, которое связывается с объектом аренды (например, завершение реконструкции здания). Привяжите срок к календарной дате или истечению периода времени (п. 1 ст. 190 ГК РФ). Это самый простой способ определить дату заключения основного договора, который исключает двусмысленность толкования.

Участники хозяйственного оборота определяют срок заключения основного договора указанием на событие и на дату, не позднее которой нужно его подписать. При этом в большинстве случаев указывается событие, наступление которого не является неизбежным. Например, «в день открытия торгового центра для посетителей, но не позднее такой-то даты». Подобная формулировка свидетельствует о том, что стороны определили срок конкретной датой. В части указания на событие они нарушили условие, которое устанавливает пункт 2 статьи 190 ГК РФ. Предварительный договор с таким указанием на срок заключения основного договора будет считаться заключенным, но стороны должны ориентироваться не на событие, а на дату.

Проверьте структуру договора.

Часто условия о сроках содержатся в различных его частях и плохо согласованы между собой. Когда возникают разногласия, трудно выявить действительную волю при заключении договора в соответствии со статьей 431 ГК РФ. Исключите противоречия из текста до подписания соглашения.

Используйте четкие формулировки.

Закон и судебная практика требуют определенности в формулировках о сроках. Фразы, которые используют стороны в условиях о сроке заключения основного договора, должны выражать обязанность сторон подписать его. Не пишите слова «могут», «планируют», «намереваются», «собираются» в отношении заключения основного договора в установленный сторонами срок. Используйте фразы «обязуются» или «заключат», поскольку условие договора должно отражать принятое сторонами решение о заключении основного договора. Например, суд не признал предварительным договором соглашение, в котором одна из сторон «подтверждает свое намерение об аренде производственных помещений». Суд сделал вывод, что соглашение не содержит обязательств заключить договор аренды. Оно определяет только намерения сторон (постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.14 по делу № А59-1654/2013).

Если у вас есть вопрос вы всегда сможете задать его на бесплатной личной консультации. Оставить заявку на консультацию, вы можете на нашем сайте.

Добавить комментарий
Войти с помощью: 
×
×

Оставьте заявку на вызов юриста

Я прочел и согласен с политикой конфиденциальности

×
×

Заявка на вызов мобильного офиса

Я прочел и согласен с политикой конфиденциальности

×
×

Получите бесплатную консультацию

Я прочел и согласен с политикой конфиденциальности