Компания продала офисы с условием, что позже она выкупит обратно эти помещения. Покупатель не стал ждать и перепродал их. Давайте попробуем с юристами компании "Правовой эксперт" вместе разобраться, как продавцу вернуть имущество.
Когда используют продажу с обратным выкупом?
Схема работает так — компания продает свое имущество вместо того, чтобы взять кредит. Эту компанию можно назвать заемщик-продавец. Вторая сторона по сделке — это заимодавец-покупатель. Он получает имущество и оплачивает его. Стороны прописывают в договоре право на обратный выкуп. То есть заемщик получает возможность вернуть имущество, но уже по более высокой цене. Разница в стоимости составляет плату за то, что покупатель фактически финансирует продавца. Плюс обратного выкупа в том, что заимодавец-покупатель может предложить более выгодный размер платы за финансирование, чем при обычном кредите.
При такой схеме работы заемщик больше рискует, чем при залоге, который обеспечивает договор займа. При продаже с обратным выкупом он не сохраняет за собой титул собственника.
Хотя стороны согласовывают в договоре условие о праве на обратный выкуп, нигде больше это не отражено. При продаже недвижимости в ЕГРН не возникают никакие обременения. Третьи лица не знают, что продавец вправе выкупить имущество. Такие ограничения нигде не зафиксированы.
Заимодавец может продать имущество в нарушение согласованного условия о праве выкупа. Заемщик в таком случае лишен возможности как оспаривать саму сделку купли-продажи, которую совершил заимодавец, так и истребовать имущество от добросовестного приобретателя. Нарушение договорного запрета на отчуждение актива не влечет недействительность сделки. Вместо этого заемщику придется доказывать, что договор продажи с обратным выкупом — это притворная сделка, которая прикрывает соглашение о залоге.
Если покупатель перепродаст имущество, заемщик вправе потребовать возместить убытки. Можно также взыскать штраф в виде разницы между ценой продажи и ценой обратного выкупа. Но для этого такое условие нужно прописать в договоре.
Как оформить обеспечительную продажу?
Продажу с обратным выкупом можно оформить с помощью одного договора или совокупности соглашений. Чтобы снизить риски, заключайте единое соглашение. В нем пропишите право продавца на обратный выкуп.При использовании нескольких самостоятельных договоров повышается вероятность их оспаривания. Отдельные аспекты ваших взаимоотношений с контрагентом, которые укладываются в общую цель, могут не соответствовать характеру самостоятельных сделок. Это видно на примере с продажей квартиры. Заемщик-продавец продолжает проживать в отчужденной квартире, сохраняет в ней регистрацию, оплачивает налог на имущество, коммунальные платежи. Это может свидетельствовать о мнимости договора купли-продажи. Суд решит, что стороны не планировали его исполнять.
В такой ситуации против заимодавца-покупателя будет то, что он не предпринимал мер к вселению в приобретенную по договору купли-продажи квартиру, не требовал выселения заемщика, не нес расходов по ее содержанию. Формальное приобретение актива без совершения действий по реализации своего права собственности говорит о недействительности сделки купли-продажи.
Использование нескольких сделок позволяет их квалифицировать как притворные, которые прикрывают собой залог. Например, договор купли-продажи имущества с условием об обратном выкупе, который заключен во исполнение договора займа, может свидетельствовать о том, что воля сторон договора в действительности была направлена на возникновение залоговых правоотношений.
При использовании схемы «договор купли-продажи предварительный договор» возникает риск того, что к возникшим правоотношениям суд применит правила, которые относятся к договорам займа и залога.
Сходство обеспечительной продажи с залогом не говорит об их полном тождестве. Закон не ограничивает перечень возможных способов обеспечения исполнения обязательств. Это с учетом принципа свободы договора дает возможность оформить необходимую сделку с наполнением ее любыми условиями, которые не противоречат правовым нормам.
Что делать, если заимодавец продал имущество?
Заемщику придется доказывать, что он заключил с контрагентом не обычный договор купли-продажи, а фактически соглашение о залоге. То есть нужно показать, что это притворная сделка, которая прикрывает собой договоры займа с залогом.
Практика по таким делам разная. В некоторых спорах заемщикам удавалось доказать притворный характер заключенного договора. Суды в таких делах отмечали, что действительная воля сторон сделки была направлена не на продажу имущества, а на предоставление заемных средств под залог имущества. Наиболее часто эту позицию занимали суды общей юрисдикции.
Встречаются примеры, когда суды отказывались признавать договор купли-продажи с обратным выкупом притворной сделкой. В таких делах заимодавцы-покупатели обращали внимание суда на то, что заемщик не был лишен возможности выбрать иную договорную модель. Он мог обратиться к услугам иных кредиторов. Зачастую покупатели применяли эстоппель, то есть заявляли, что продавец добровольно заключил и исполнил договор, получил деньги за отчужденный актив и потерял право на выдвижение требований о признании сделки недействительной.
В одном деле суд указал, что заниженная цена имущества при первоначальной продаже по сравнению с более высокой стоимостью на случай обратного выкупа не говорит о притворности сделки.
Если у вас есть вопрос в области гражданского права, то вы всегда можете оставить заявку на бесплатную консультацию на нашем сайте.
