В арендных соглашениях с государством не действует свобода договора: стороны не могут решать, заключать ли им договор и какого контрагента выбрать. То же самое и с арендной платой. Ее утверждает уполномоченный орган. Бывает, что арендная ставка в договоре отличается от установленной в нормативном акте. Что делать в такой ситуации арендатору, расскажем в статье.
Цена договора изначально не совпадала с регулируемой ценой
Стороны могли подписать договор с условиями о порядке расчета арендной платы, которые противоречат нормативному акту. Причина — ошибки или недобросовестные действия уполномоченного органа при подготовке проекта договора. Пленум ВАС РФ разъяснил, что в этом случае арендодатель вправе требовать плату только по ставкам, которые установлены в нормативном акте. Эту позицию можно толковать расширительно: арендатор может также потребовать, чтобы арендную плату рассчитывали по нормативному акту, а не по договору. К такому выводу приходил и Президиум ВАС РФ. Поскольку ставки арендной платы — регулируемые цены, стороны обязаны применять именно их.
Суд не признает условия договора, которые противоречат нормативному акту, недействительными. Сторонам нужно только внести изменения в договор аренды. При этом можно распространить действие изменений на период с момента заключения договора.
Рекомендации.
Если внесли платежи в размере, который превышает регулируемую цену, требуйте возврата излишне уплаченного. Такая переплата — неосновательное обогащение арендодателя.
Если арендодатель взыскивает с компании задолженность по оплате, ссылайтесь на ошибочность расчета в возражениях согласно позиции ВАС РФ. Можете подать встречный иск и потребовать изменить договор в части условия об оплате. Это защитит от неопределенности с размером аренды в будущем.
Регулируемую цену изменили позже
Нормативный акт иногда устанавливает формулу для расчета арендной платы. Пока действует договор, формулы могут измениться, а значит, поменяется и размер платы. Например, база для расчета арендной платы — кадастровая стоимость участка. Она может стать выше из-за массовых оценок или ниже — после оспаривания в комиссии Росреестра или суде.
По общему правилу сведения о новой кадастровой стоимости используют для расчета арендной платы с даты внесения в ЕГРН. А если арендатор оспаривал стоимость — с 1 января года, в котором компания подала заявление в комиссию Росреестра или суд.
Но в нормативном акте, который устанавливает порядок расчета арендной платы, может содержаться иное правило.
Рекомендации.
Если регулируемая цена изменилась и положение компании ухудшилось, проследите, чтобы новые правила не применялись к вам задним числом. Если это произойдет, оспорьте в суде действия арендодателя. Потребуйте признать недействительной его одностороннюю сделку по изменению размера арендной платы. Суд может признать сделку недействительной в части даты, с которой такое изменение действует.
Если в нормативном акте плата снижена, но уполномоченный орган не спешит применять новые ставки, то варианты действий будут почти аналогичны ситуации № 1. Арендатор может заявить:
- требование о возврате излишне уплаченных сумм;
- возражение в рамках дела о взыскании арендных платежей;
- требование внести изменения в договор аренды. Но внести изменения можно только с даты, когда новая регулируемая цена вступила в силу, если иное не предусмотрено в договоре.
Договор аренды заключен до 30 октября 2001 года.
До этого момента федеральный закон не относил арендную плату к числу регулируемых цен. Согласно позиции ВАС РФ, регулируемый размер арендной платы применяется к договору аренды, который заключен до 30.10.2001, если есть два фактора. Первый — по договору арендодатель вправе изменять размер платы в одностороннем порядке. И второй — арендодатель выразил волеизъявление, что к договору применяется регулируемая арендная плата, и арендатор его получил.
Рекомендации.
Если уполномоченный орган пытается увеличить размер арендной платы, хотя по договору не имеет на это права, обратитесь в суд с иском. Потребуйте признать недействительной сделку по одностороннему изменению арендной платы.
Если арендодатель взыскивает с компании задолженность по аренде, укажите в возражениях, что не получили уведомление об изменении порядка расчета арендной платы. Арендодатель может требовать плату в измененном размере только после уведомления арендатора.
Договор заключен после 30 октября 2001 года.
В случае когда нормативный акт после этой даты еще не был принят, Пленум ВАС не требует ни особых оговорок в договоре, ни уведомления арендатора об изменении размера арендной платы. Цена по договору аренды будет определяться автоматически с момента вступления в силу нормативного акта.
Рекомендации.
Арендатор может защищать себя способами, которые указаны выше.
Например, министерство и сетевая компания заключили договор аренды. По договору размер аренды определяется по нормативным актам краевого правительства. В дальнейшем порядок определения платы изменился. Компания обратилась в суд и потребовала взыскать неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы. Первая и апелляционная инстанции иск удовлетворили. Новый размер должен применяться с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Кассация согласилась, но отметила, что истец сделал расчет без учета коэффициента уровня инфляции. Дело направили на новое рассмотрение.
