Покупка доли в квартире считается наиболее трудной сделкой в области недвижимости. Связано это с наличием некоторых особых условий, которые непременно нужно соблюдать, иначе сделка может не состояться. Какие это за условия и как продать или купить долю в квартире, рассмотрим в нашем материале.
Определение долевого имущества
Для начала требуется уточнить суть понятия. Доля в квартире не подразумевает, что все собственники имеют свой конкретный участок жилья, и они могут ограничивать доступ другим собственникам к своей части. Данное понятие подразумевает, что каждому собственнику принадлежит доля в праве собственности на квартиру, он может ею свободно распоряжаться, то есть продать, без согласия других дольщиков, что невозможно в случае если недвижимость находится в совместной собственности.
При приобретении супругами недвижимости в браке, она считается совместной собственностью и распоряжаться ей можно при обоюдном согласии. Впоследствии можно произвести вычет своей доли собственности, но предварительно необходимо определить брачным договором долю каждого.
Выделение доли в натуре
Четко произвести вычет своей доли в недвижимой собственности можно посредством выделения доли в натуре. Это подразумевает наличие документальной договоренности между дольщиками о том, какие конкретные части жилья принадлежат каждому собственнику.
Существует два способа произвести вычет доли в натуре: договорной и судебный. В случае обращения в суд, необходимо помнить о том, что судья, при вынесении решения о выделении конкретных долей, будет руководствоваться в первую очередь тем, возможно ли обеспечить каждому собственнику долевой части нормальные условия проживания. То есть имеется ли отдельный вход, собственный санузел, кухня, коридор. Совершенно очевидно, что обеспечить каждого дольщика перечисленными помещениями и отдельным входом можно только если речь идет о доме, а не квартире.
Порядок действий при продаже-покупке доли в квартире
Для продажи свой доли в недвижимости, если не произведен ее вычет в натуре, необходимо соблюсти преимущественное право покупки доли (ст.250 ГК РФ). Это подразумевает, что предложение о покупке части квартиры в первую очередь должно поступить остальным дольщикам. И только после получения официального отказа, можно выставлять свою долю на продажу.
Если вы обладаете правом преимущественной покупки доли в квартире, то должны знать о том, что предложение о покупке должно поступить от другого дольщика в письменном виде, с детальным изложением всех пунктов предполагаемой сделки купли-продажи. То есть в нем должна быть определена стоимость доли, ее размер, порядок оплаты и другие важные условия. В течении 30 дней вы должны дать ответ о наличии или отсутствии намерения покупки доли в квартире. Отсутствие намерения покупки должно быть зафиксировано документально. В случае изменении условий сделки дольщики также должны быть об этом официально уведомлены. Осуществить продажу своей части по меньшей стоимости, чем та, которая указана в предложении дольщикам, нельзя без их повторного уведомления об изменении цены.
Если местонахождение дольщика не известно, предложение покупки доли стоит направлять по последнему известному адресу его местонахождения. Если также в течении 30 дней ответ не был получен, можно считать, что данное условие было выполнено. Намеренный отказ от получения извещения расценивается также. В случае правового конфликта, доказательством соблюдения закона станут документы, подтверждающие факт отправки извещения.
Если осуществляется покупка доли в коммунальной квартире, лучше всего заручиться отказом от приобретения тех жильцов, которые проживают в смежных комнатах, или в общем блоке. Прямого закона об этом нет, однако на практике часто случается, что соседи по коммуналке пытаются оспорить сделку именно на этом основании. Поэтому для экономии времени и сил, лучше соблюсти эту процедуру.
Покупка доли в квартире на материнский капитал возможна в двух случаях: если есть возможность приобрести изолированное помещение; если приобретение доли позволит получить все жилое помещение в собственность покупателя. Однако сделать это можно при достижении ребенком, после рождения которого получен материнский капитал, трехлетнего возраста.
Случается, что в целях обналичивания материнского капитала, производится покупка доли квартиры у родственников. Такая сделка квалифицируется как мошенническая и при наличии доказательств того, что доля покупалась именно с целью обналичивания средств материнского капитала, виновные понесут уголовное наказание.
Более подробную информацию о том, как грамотно произвести вычет своей части квартиры, порядок ее реализации или покупки, можно получить у юриста, в том числе и на нашем сайте. Каждый случай обладает своими специфическими особенностями, учесть которые и произвести грамотную оценку ситуации под силу только компетентному профессионалу в области юриспруденции.
