Переуступка ДДУ: как избежать проблем при заключении сделки?

Продать жилье на стадии строительства, согласно действующему законодательству, невозможно. Однако у инвестора всегда есть шанс переуступить права долевого участия третьему лицу, которое заинтересовано в том, чтобы получить квартиру в конкретном доме. Такая сделка именуется «цессией» и сопряжена с определенными рисками. Тем не менее на российском рынке недвижимости процент подобных операций с каждым годом увеличивается.

Получите бесплатную консультацию

Наши юристы проконсультируют вас по любым интересующим вопросам





Я прочел и согласен с политикой конфиденциальности

Основные игроки рынка

Еще до начала строительства дома по принципу долевого участия застройщик ищет инвесторов, которые вкладывают деньги в проект. Это могут быть как физические, так и юридические лица. Первые выступают в качестве розничных и оптовых покупателей – то есть один человек может заключить договор долевого участия (ДДУ) на строительство одной или нескольких квартир.

Следовательно, в сделках по переуступке квартиры по ДДУ могут участвовать как физические, так и юридические лица. В первом случае недвижимость, как правило, меняет собственника потому, что у человека произошла корректировка планов и квартира в новостройке ему больше не нужна. Юридические лица изначально финансово участвуют в строительстве, чтобы получить прибыль, ведь стоимость квадратного метра жилья по ДДУ на стадии котлована примерно на четверть ниже, чем при сдаче в эксплуатацию. Таким образом, переуступка ДДУ для инвесторов является выгодной сделкой. Правда, нужно учитывать, чтопереступить права по договору ДДУ можно лишь до того, как дом введен в эксплуатацию. После этого сделка оформляется как обычный договор купли-продажи недвижимости и облагается налогом.

Переуступка квартиры по ДДУ: кто и что выигрывает?

Обычный покупатель, столкнувшись с необходимостью приобретения недвижимости, предпочитает искать варианты с приемлемым соотношением цены и качества. В этом случае договор переуступки ДДУ позволяет решить сразу несколько актуальных вопросов:

  • подобрать в новостройке квартиру, которая отвечает заданным требованиям (метраж, этажность, планировка);
  • сэкономить от 10 до 15% на покупке.

Нужно учитывать, что юридические лица, выступающие в роли инвесторов, или же физические лица, вкладывающие деньги в строительство сразу нескольких квартир, при подписании ДДУ выбирают наиболее ходовой товар – квартиры, которые, благодаря своей планировке, метражу и расположению, легче всего продать. В итоге уже на стадии закладки фундамента девелопер готов предложить дольщику лишь то, что осталось от оптовиков. В такой ситуации разумнее всего выждать некоторое время и заключить договор переуступки прав ДДУ на ту квартиру, которая подходит по своим показателям.

Для инвестора переуступка прав ДДУ на квартиру – сделка не менее выгодная, так как приносит доход в размере 10-15%. То есть многие рассматривают ее как удачное капиталовложение, способное принести доход выше, чем при размещении средств на банковском депозите. При этом переуступка прав по договору ДДУ позволяет фактически заключить сделку купли-продажи, но при этом минимизировать налоговые вычеты, что очень актуально, если речь идет о десятке квартир в строящемся доме.

Получите бесплатную консультацию

Наши юристы проконсультируют вас по любым интересующим вопросам





Я прочел и согласен с политикой конфиденциальности

Подводные камни переуступки прав по ДДУ

Конечно же, такая процедура имеет свои риски, из-за которых сделка может оказаться не настолько выгодной, как кажется на первый взгляд. Одна из проблем связана с деятельностью самого девелопера, надежность которого необходимо проверить. Вероятность того, что дом будет сдан в эксплуатацию позже заявленного срока или же не сдан вообще, есть всегда. А это – прямые убытки инвестора вне зависимости от того, кто выступает в его роли.

Множество подводных камней таит в себе и сам договор долевого участия в части досрочного расторжения. По закону застройщик не имеет права взимать дополнительную плату, когда речь идет о переуступке прав ДДУ на квартиру. Но на практике многие девелоперы за переуступку требуют деньги. Также важно помнить, что у дольщика есть не только права, но и обязанности, которые он должен выполнить перед застройщиком. Например, выплатить стоимость квартиры по ДДУ. Если этого не произошло, выполняется переуступка прав требования на ДДУ – иначе говоря, новый владелец недвижимости берет на себя все обязательства предшественника.

Стандартная практика переуступки заключается в том, что дольщик к моменту передачи прав третьему лицу полностью рассчитывается с застройщиком по договору. В этом случае он лишь обязан предупредить девелопера, что передает права собственности на квартиру по ДДУ. Взаимоотношения дольщиков в этом случае регулирует цессия – договор передачи прав, который должен быть зарегистрирован в установленном порядке. На практике же застройщик нередко вмешивается в договорные отношения дольщиков. Например, при составлении договора ДДУ он может запретить цессию. С точки зрения действующего законодательства, это неправомерно, но в итоге новому владельцу недвижимости свои права придется отстаивать в суде. А это – потеря времени и денег, из-за чего очевидная выгода при переуступке рискуетпревратиться в убыток.

Как минимизировать риски при переуступке прав по договору ДДУ?

Чтобы сделка оказалась по-настоящему выгодной, нужно быть экспертом в области долевого строительства. Или – воспользоваться помощью специалистов, которые проанализируют степень рисков при заключении договора переуступки ДДУ.

Если вы не уверены в безопасности такой сделки, хотите удостовериться в надежности девелопера и порядочности дольщика, опытные юристы компании «Правовой Эксперт» готовы прийти вам на помощь. Наши специалисты доступны для консультаций 24 часа в сутки, каждый из них имеет свою специализацию в той или иной области права и готов оказать клиентам квалифицированную помощь.

Опыт в разрешении непростых ситуаций на рынке недвижимости, высокая квалификация, безупречное знание законодательной базы – наши сотрудники проанализируют вероятность рисков и помогут вам принять верное решение. Но даже в тех случаях, когда переуступка уже совершена и вы стали жертвой ловких мошенников, адвокаты «Правового Эксперта» готовы отстаивать ваши интересы в судебных инстанциях.