Кадастровую стоимость обычно устанавливают выше рыночной. Для собственников и арендаторов земли это означает повышенный размер налога. Поэтому имеет смысл привлечь оценщика и обратиться в суд, чтобы установить рыночную стоимость и снизить платежи в бюджет. Основным аргументом в споре станет отчет оценщика о рыночной стоимости недвижимости. Ошибки в отчете, например недостаточное исследование характеристик аналогичных объектов, часто становятся причиной отказа суда в удовлетворении иска. Кроме того, прежде чем обратиться в суд, нужно правильно определить круг ответчиков. Судебная практика показывает, что есть всего несколько основных недостатков отчета оценщика, которые не позволяют выиграть спор о снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Споры о кадастровой стоимости объектов недвижимости часто сводятся к тому, насколько качественно выполнен отчет об оценке. Если оценщик составил его некорректно, у оппонента возникнут дополнительные вопросы. Суд проверит, соответствует ли документ требованиям стандартов. Основные моменты, на которые нужно обратить особое внимание:

• дата, на которую составлен отчет;
• список сопоставимых объектов;
• экспертиза отчета;
• подходы к оценке объекта.

Рыночную стоимость объекта недвижимости нужно устанавливать на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Если дата отчета оценщика будет отличаться от даты, которой субъект Федерации утвердил кадастровую стоимость, суд не удовлетворит требование. Рыночную стоимость земельных участков определяют в соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 06.03.02 № 568-р. Встречаются ситуации, в которых невозможно определить дату кадастровой оценки. В таком случае она устанавливается исходя из акта органа исполнительной власти субъекта, который утвердил результаты государственной кадастровой оценки (постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.13 № 10761/11). Если объект недвижимости ранее не учитывался, то его кадастровая стоимость определяется на дату внесения сведений в реестр (определение ВС РФ от 09.09.15 № 55-АПГ15-13). Недвижимость, которую оценщик приводит в отчете для сравнения, должна соответствовать объекту оценки по экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам (п. 10 приказа Минэкономразвития России от 20.05.15 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки “ Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки ФСО № 1”», далее – федеральный стандарт № 1). Если аналог отличается от объекта оценки (имеет иные характеристики), то нужно применить корректировки.