Арендодателю необходимо сохранить максимально длительный срок аренды в отношении еще не оформленного помещения и удержать арендатора, если право собственности на торговый центр оформляется дольше, чем предполагалось. Попытка решить две задачи одновременно может усложнить договор и привести к противоречию его условий. В результате арендодатель рискует потерять арендаторов, а также внесенные ими средства.
Давайте попробуем разобраться вместе с компанией "Правовой эксперт", как сохранить арендаторов и оплату. Прежде всего необходимы правильные формулировки о моменте заключения основного договора. Недопустимо связывать условие о его дате с событием, которое с неизбежностью не наступит, либо прописывать условие о сроке так, что оно оказывается несогласованным.
Не допускайте неопределенности в сроках.
Не ссылайтесь на вероятное событие (на дату ввода объекта в эксплуатацию или регистрацию права на объект аренды). Суд может посчитать, что стороны не достигли соглашения по срокам. Предусмотрите в предварительном договоре аренды конкретную дату или период времени с момента заключения договора или наступления иного события. Иногда использовать имущество целесообразно только при определенных обстоятельствах или когда наступают какие-либо события (п. 52 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15 № 25). Согласуйте срок начала и (или) окончания аренды с помощью ссылки на событие, которое неизбежно наступит (ст. 190 ГК РФ). Обязательства по предварительному договору прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, они его не подпишут либо одна из сторон не направит другой предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Если такой срок отсутствует в предварительном договоре, основной заключается в течение года с момента подписания предварительного соглашения.Если стороны не указали срок аренды, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 1 ст. 610 ГК РФ). В этом случае каждая из сторон вправе в одностороннем порядке отказаться от договора. Об отказе другая сторона уведомляется за месяц, а в случае аренды недвижимого имущества — за три месяца.
Срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (п. 2 ст. 190 ГК РФ). Неизбежность означает, что оно наступает независимо от воли и действий сторон. По этой причине формулировки условий с указанием на отношения сторон друг с другом либо с государственными органами говорят о том, что стороны не достигли соглашения о сроке. Не указывайте на даты решений органов государственной власти и местного самоуправления, а также на исполнение либо неисполнение сторонами предварительного договора какого-либо обязательства, которое связывается с объектом аренды (например, завершение реконструкции здания). Привяжите срок к календарной дате или истечению периода времени (п. 1 ст. 190 ГК РФ). Это самый простой способ определить дату заключения основного договора, который исключает двусмысленность толкования.
Участники хозяйственного оборота определяют срок заключения основного договора указанием на событие и на дату, не позднее которой нужно его подписать. При этом в большинстве случаев указывается событие, наступление которого не является неизбежным. Например, «в день открытия торгового центра для посетителей, но не позднее такой-то даты». Подобная формулировка свидетельствует о том, что стороны определили срок конкретной датой. В части указания на событие они нарушили условие, которое устанавливает пункт 2 статьи 190 ГК РФ. Предварительный договор с таким указанием на срок заключения основного договора будет считаться заключенным, но стороны должны ориентироваться не на событие, а на дату.
