Компания досрочно выехала из офиса, а через полгода арендодатель взыскал с нее годовую арендную плату. Проверьте, выполнили ли все условия, если решили расстаться с арендодателем без суда и финансовых потерь.
Проверьте, есть ли право на отказ
Стороны бессрочной аренды, которые занимаются предпринимательством, вправе отказаться от договора в одностороннем порядке. Исключить в договоре это право нельзя, но стороны могут прописать основания и порядок отказа. Посмотрите, есть ли такие условия в соглашении. От этого зависят дальнейшие шаги.
Отказ возможен без оснований.
Это наиболее простой вариант. Суды признают, что право на односторонний отказ может быть не связано с конкретными основаниями.ВАС А19 Если стороны просто указали, что «арендатор имеет право досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке», арендатор не обязан обосновывать расторжение соглашения. Сразу переходите ко второму шагу.
Для отказа нужно выполнить дополнительные условия.
Стороны могут связать право на отказ с выполнением каких-либо условий, например уведомить арендодателя, оплатить все счета, вернуть помещение. Проверьте, какие условия должен выполнить арендатор. Разграничьте эти условия и основания для отказа. Если в договоре нечеткие формулировки, суд может признать, что безмотивный отказ невозможен.
Например, стороны определили, что арендатор вправе отказаться от договора, если арендодатель не передал вовремя помещение или мешал его использованию. В другом пункте указали, что при расторжении «по остальным основаниям» нужно предупредить контрагента за год. Арендатор так и сделал, но суд не признал договор прекращенным. Суд указал, что условие о сроке предупреждения регулировало только порядок отказа. А в качестве основания стороны прописали только нарушение со стороны арендодателя. Отказ от договора без оснований невозможен.BC A08
Есть и обратный пример. Суд признал правомерным отказ арендатора от договора, хотя право на отказ не было прямо указано в соглашении. Стороны упомянули его только в условии о возврате авансового платежа.
Если спорных формулировок нет, можно переходить к следующим шагам. Суды считают, что арендатор вправе отказаться от договора без каких-либо оснований, если выполнит все условия, которые связаны с отказом.Истечение года с момента заключения договора и уведомление арендодателя за два месяца до расторжения посчитал достаточными для отказа АС Северо-Западного округа.
Стороны определили размер арендной платы по договору в долларах США. На момент подписания соглашения доллар стоил 30 рублей, а теперь подорожал до 70. Арендатор предложил расторгнуть договор в связи с существенным изменением обстоятельств. Арендодатель не ответил. Тогда арендатор пошел в суд и потребовал расторгнуть договор, но проиграл дело.
Суд указал, что инфляционные процессы не относятся к обстоятельствам, которые нельзя предвидеть. Арендатор принял на себя риск изменения курса иностранной валюты, когда заключал с арендодателем договор в долларах.
Президиум ВАС указывал, что материальные трудности не входят в список оснований для прекращения договора. К ним относятся, например, инфляция и рост потребительских цен, а также резкое ухудшение финансового состояния компании и сокращение штата.
Убедитесь, что не нужно идти в суд
В соглашении должно быть четко сказано, что арендатор «имеет право отказаться от договора». Другой допустимый вариант — «имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке». Если стороны указали, что у арендатора есть право требовать расторжения, то он сможет только обратиться в суд с таким исковым требованием.
Двусмысленные формулировки суды толкуют против стороны, которая составила проект договора. Если это делал арендодатель, то арендатор может требовать толкования в свою пользу и указать, что контрагент злоупотребил правом.
Суды встают на сторону арендатора, если его право на отказ явно ущемлено по сравнению с контрагентом. Например, стороны заключили договор аренды на 10 лет. При этом основания для внесудебного отказа были только для арендодателя. Арендатор трижды обращался к партнеру с предложением расторгнуть договор, но ответа не получил. После этого он обратился в суд и выиграл дело. Все инстанции посчитали, что арендодатель вел себя недобросовестно, и у арендатора возникли неблагоприятные последствия. Арендодатель нарушил принцип соблюдения баланса интересов сторон.
Сообщите, что намерены отказаться
Арендатор по бессрочному договору аренды обязан заранее направить уведомление арендодателю, чтобы отказаться от договора. Срок составляет один месяц, для аренды недвижимости — три месяца.
Если договор заключен на определенный срок, стороны в договоре определяют, за сколько надо уведомить об отказе от договора. По общему правилу договор прекращается с момента, когда арендодатель получил уведомление. Но стороны могут прописать в договоре свой алгоритм. Например, могут указать, что договор будет считаться расторгнутым спустя 10 рабочих дней после получения уведомления.
Проверьте, какие требования установлены в договоре для уведомления. Например, его нужно направить на определенный адрес или определенным способом — телеграммой, через нотариуса, заказным письмом. Выполните эти требования, иначе суд может не признать уведомление надлежащим, а договор расторгнутым.
Уведомление считается доставленным даже тогда, когда адресат не получил документ или не ознакомился с ним по обстоятельствам, которые зависят только от него. Исключение — если арендатор знал, что адрес в договоре неправильный, но все равно использовал именно его. Если все формальности выполнили, то договор считается расторгнутым.
Выясните, стоит ли оспаривать размер депозита.
Проверьте, есть ли в договоре условие об обеспечительном платеже. Чаще всего у арендодателя есть право оставить его себе, если арендатор откажется от договора досрочно. С июня 2015 года это положение закреплено в пункте 3 статьи 310 ГК. Но и до этого Пленум ВАС признавал, что условие об обеспечительном платеже не противоречит закону.
Арендатор может снизить размер суммы, если считает ее завышенной. В суде арендаторы иногда ссылаются на статью 333 ГК. Такой подход ошибочен, так как отказ от договора — это не нарушение, а плата за отказ от договора — это не неустойка.
Суд уменьшит платеж, только если он явно несоразмерен потерям арендодателя от досрочного прекращения аренды. Например, арендатор внес оплату за все 15 лет, на которые был заключен договор аренды. Потом он отказался от договора, но в соответствии с соглашением предоплату назад не получил. Арендатор обратился в суд с требованием взыскать переплату с контрагента.
Суд решил, что предоплата — это обеспечительный платеж, а не штраф. Поэтому отказался снизить ее на основании статьи 333 ГК. Но арендодатель все равно обязан был действовать разумно и добросовестно. Компенсация в размере 60 млн рублей очевидно несоразмерна последствиям отказа. Суд должен был снизить ее до суммы, которая восполняет имущественные потери арендодателя при досрочном прекращении договора. Верховный суд направил дело на новое рассмотрение.
