Если арендатор объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не согласен с предложенной выкупной стоимостью, он вправе ее оспорить. На это потребуется время, в течение которого он по-прежнему будет вносить арендную плату. Признаются ли такие расходы убытками? Какие обстоятельства помогут их доказать?
Закон предоставляет субъектам малого и среднего бизнеса преимущественное право на выкуп арендуемых ими нежилых помещений из государственной или муниципальной собственности. Цена такой сделки должна соответствовать рыночной стоимости объекта. Для ее определения проводится оценка выкупаемого помещения. По результатам составляется отчет. Арендатору предлагается приобрести имущество согласно указанной в таком отчете стоимости. Если арендатор полагает, что цена не соответствует рыночной стоимости, он вправе оспорить ее в судебном порядке. Положительное судебное решение обяжет арендодателя заключить договор купли-продажи по цене, которая будет установлена в ходе заседания. В этом случае арендатор вправе потребовать возместить понесенные им убытки. Они составляют сумму арендных платежей за период оспаривания результата отчета об оценке. Однако, прежде чем обратиться в суд с исковым заявлением, нужно подготовить правовую позицию и собрать документы. Необходимо доказать ряд обстоятельств, которые позволят взыскать убытки.
В каком случае расходы признаются убытками?
К моменту подачи иска о взыскании убытков недостоверность рыночной стоимости устанавливается судебным актом по другому спору, например, в ходе рассмотрения дела о стоимости объекта. В спорах об убытках такой судебный акт будет иметь преюдициальное значение. Установить неверное определение рыночной стоимости может судебное решение о признании недостоверным отчета об оценке или судебный акт, предписывающий заключить договор купли-продажи объекта недвижимости по рыночной цене.
Противоправность поведения
Если суд признает отчет недостоверным, но не установит неправомерные действия оценщика, взыскать убытки не получится. Например, суд указал, что недостоверная рыночная стоимость приобретаемого имущества подтверждается судебным актом по другому делу. Однако не доказана совокупность всех условий, необходимых для применения ответственности в виде возмещения убытков. Суд отказал в удовлетворении иска.
Прежде, чем подавать иск о взыскании убытков, необходимо удостовериться, что судебный акт, который признал стоимость в отчете завышенной, установил противоправность поведения оценщика.
Какие обстоятельства помогут доказать, что расходы являются убытками?
Достоверность величины рыночной стоимости оспаривается до подписания договора купли-продажи объекта. Если стоимость объекта в отчете об оценке вызывает сомнения, необходимо ее оспаривать. Сделать это нужно до заключения договора, в котором указывается такая цена. В противном случае суд придет к выводу, что покупатель согласился с предложенной ценой, и откажет в иске.Взыскать убытки после подписания договора не получится, даже если выяснятся дополнительные основания. Например, покупатель просил признать недостоверным отчет об оценке. Он посчитал, что в деле появились новые обстоятельства (отрицательные результаты экспертизы членов экспертного совета, результаты дисциплинарного производства в отношении оценщика и оплата оценщиком штрафа за неисполнение предписания дисциплинарного комитета). Суд отказал в иске. Он указал, что покупатель, подписав договор, принял условия соглашения. Это значит, что стороны достигли согласия по всем существенным условиям, переход права собственности на нежилое помещение состоялся и договор исполнен.
Решение: заявителю предстоит доказать факт недостоверного определения стоимости нежилого помещения, установить причинно-следственную связь между наступлением вреда и противоправным поведением оценщика и документально подтвердить размер понесенных убытков.
