Кадастровую стоимость обычно устанавливают выше рыночной. Для собственников и арендаторов земли это означает повышенный размер налога. Поэтому имеет смысл привлечь оценщика и обратиться в суд, чтобы установить рыночную стоимость и снизить платежи в бюджет.
Что нужно проверить в отчете об оценке рыночной стоимости?
Споры о кадастровой стоимости объектов недвижимости часто сводятся к тому, насколько качественно выполнен отчет об оценке. Если оценщик составил его некорректно, у оппонента возникнут дополнительные вопросы. Суд проверит, соответствует ли документ требованиям стандартов.
Основные моменты, на которые нужно обратить особое внимание:
– дата, на которую составлен отчет;
– список сопоставимых объектов;
– экспертиза отчета;
– подходы к оценке объекта.
Дата, на которую составлен отчет.
Рыночную стоимость объекта недвижимости нужно устанавливать на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», далее – закон № 135-ФЗ). Если дата отчета оценщика будет отличаться от даты, которой субъект Федерации утвердил кадастровую стоимость, суд не удовлетворит требование.
Встречаются ситуации, в которых невозможно определить дату кадастровой оценки. В таком случае она устанавливается исходя из акта органа исполнительной власти субъекта, который утвердил результаты государственной кадастровой оценки.
Если объект недвижимости ранее не учитывался, то его кадастровая стоимость определяется на дату внесения сведений в реестр.
Список сопоставимых объектов.
Недвижимость, которую оценщик приводит в отчете для сравнения, должна соответствовать объекту оценки по экономическим, материальным, техническим и иным характеристикам (п. 10 приказа Минэкономразвития России от 20.05.15 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки “ Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки ФСО № 1”», далее – федеральный стандарт № 1).
Если аналог отличается от объекта оценки (имеет иные характеристики), то нужно применить корректировки.
Например, объект оценки – земельный участок с категорией «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования – «для сельскохозяйственного производства». Аналог – участок с категорией «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования – «под дачное строительство». В таком случае нужно ввести корректировки на вид разрешенного использования.
Если у вас есть какой-либо вопрос, то вы всегда можете задать его на бесплатной личной консультации.
