Компании, которые владеют помещениями на праве собственности или аренды, несут коммунальные расходы. Недобросовестная сторона нередко задерживает оплату. Рассмотрим, сколько времени есть у получателя коммунальных платежей, чтобы их взыскать, и как быть, если есть опасность неудовлетворения иска по причине пропуска срока исковой давности. Под коммунальными услугами подразумевают три вида платежей:

• за воду,
• электроэнергию,
• вывоз мусора (в отдельных случаях, компании также платят за газ).

Вопрос оплаты зависит от ряда условий. Если компания заключает договор с ресурсоснабжающей организацией, риски остаться без оплаты несет исполнитель услуги. Если речь идет об отношениях аренды, стороны вправе выбрать один из множества вариантов:

• согласовать возмещение расходов,
• обязать арендатора заключить договор с поставщиками услуг напрямую,
• указать на переменную часть оплаты в части таких услуг и перевыставлять счета.

При таких условиях арендодателю необходимо контролировать своевременную оплату, чтобы не пропустить срок защиты права. В противном случае есть риск, что исполнитель услуг взыщет оплату с владельца помещений, а неплательщик будет дальше уклоняться от ответственности. Например, суд указал, что, если нет договора между арендатором и ресурсоснабжающей организацией, в соответствии с законом об электроэнергетике и арендными условиями обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике имущества. Поставщик услуг вправе предъявить требование арендодателю (постановление АС Дальневосточного округа от 26.09.2017 N Ф03-3548/2017 по делу № А73-15851/2016). Получателю средств необходимо вовремя обратиться в суд или добиться признания долга. Защитить право можно в течение 3 лет. Такой срок устанавливает закон (ст. 196 ГК РФ). В иных нормативных актах нет специальных указаний. Таким образом, требование о взыскании долга за электроэнергию, воду и другие ресурсы нужно предъявить в рамках общего срока. Он начинает течь с даты, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Требование за пределами общего срока суд не удовлетворит. Например, если у компании долг по коммунальным платежам составляет 5 лет, согласно правилу о сроке давности требование можно предъявить только за последние 3 года. Долги за коммунальные услуги возникают по разным причинам. Судебное взыскание – мера, которую владелец помещения применяет при длительном нарушении обязательств недобросовестной стороны. Как правило, он предпочитает договориться с арендатором, и если тот частично вносит оплату, арендодатель не прибегает к судебной защите. В такой ситуации важно не пропустить время для защиты права. Задолженность не должна превышать период от 3 лет. Если арендатор вносил платежи без указания назначения, получатель может зачесть их в счет ранних периодов (ст. 319.1 ГК РФ). Такое условие целесообразно указать в договоре. Если дело дойдет до судебного разбирательства, при определении величины долга арендодателю понадобится учесть суммы, которые зачли в счет погашения обязательства. Если договор предусматривает неустойку за просрочку, придется пересчитать ее за каждый период. Чтобы продлить срок взыскания, необходимо предъявить доказательства признания долга или частичного исполнения (ст. 203 ГК РФ , п. 20 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2013 № 43). Чтобы взыскать задолженность, включите обязательство по оплате в соглашение. Четкое условие поможет избежать споров. Можно выбрать один из вариантов согласования цены:

• укажите, какие услуги входят в арендную плату или
• пропишите отдельно обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги.

Если стороны не раскроют понятие оплаты и не пропишут, какие платежи ее составляют, недобросовестный арендатор получит возможность уклоняться от оплаты. Арендатор вправе взыскать неустойку за просрочку, если соответствующий пункт стороны согласовали в договоре. Еще один вариант добиться своевременной оплаты – заключить отдельный договор или предусмотреть в соглашении обязательство арендатора самостоятельно вести работу с эксплуатационными службами. Он подходит для случаев, когда стороны согласуют аренду на длительный срок. Арендатор самостоятельно заключает договоры энергоснабжения с энергоснабжающими организациями, самостоятельно рассчитывается за потребляемую электроэнергию, тепловую энергию, холодное водоснабжение, водоотведение, сброс сточных вод, вывоз мусора. Арендодатель возмещает исполнителю затраты, понесенные последним за энергоснабжение, в части, приходящейся на арендуемые площади. При таком способе необходимо учитывать риски. Поскольку отношения касаются третьего лица, суд может отказать во взыскании средств. Суд должен учесть правовую позицию о надлежащем ответчике по требованию о взыскании коммунальных расходов при использовании арендуемого помещения (постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 № 13112/12 по делу № А72-6044/2011). При банкротстве расходы по оплате коммунальных услуг (оплата воды, электроэнергии, вывоз ТБО) будут текущими платежами. Они подлежат удовлетворению вне очереди (ст. 134 закона о банкротстве). Например, суд признал правомерными действия конкурсного управляющего. По договору компания-банкрот (арендатор) кроме суммы арендной платы компенсировала арендодателю суммы затрат на фактически потребленные коммунальные услуги (вода, электричество). Расчет производился согласно показаниям приборов учета. На дату расторжения договора у должника образовалась задолженность. Конкурсный управляющий оплатил выставленные счета, чтобы не увеличивать размер текущей задолженности, а также избежать последующего предъявления штрафных санкций за ненадлежащее исполнение обязательств. Суд посчитал, что платежи возникли в период после возбуждения дела о банкротстве до признания должника несостоятельным. Они являются оправданными и необходимыми (постановление АС Волго-Вятского округа от 03.10.2016 Ф01-4046/2016 по делу № А39-764/2014).