
Кадастровая стоимость квартиры — это вычисляемое по специальной методике в Кадастровой палате значение, которое определяет ценность жилья в фискальных целях государства.
В региональных подразделениях Росреестра до начала 2017 года на каждый объект недвижимости заводился кадастровый паспорт, в котором отражались все параметры, имеющие значение для вычисления стоимости. Сейчас они отменены, но сведения, которые они содержали, есть в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Факторы, влияющие на стоимость
Фактор 1. Площадь квартиры
То, из чего складывается кадастровая стоимость квартиры, влияет и на ее рыночную цену. А что самое главное при формировании цены на рынке? Правильно, площадь жилья. Чем она больше, тем квартира дороже.
Поэтому закономерно, что кадастровая стоимость дома в 200 м² будет значительно выше, чем у «двушки» в хрущевке. Стоит понимать, что при покупке большого особняка в смету текущих расходов на содержание дома придется внести и внушительную сумму налога.
Фактор 2. Год постройки объекта и его этажность
Старое чаще всего дешевле нового, если дело не касается антиквариата. Поэтому год постройки дома, в котором расположено жилье, напрямую влияет на кадастровую стоимость квартиры.
Впрочем, на этот показатель воздействует еще множество факторов, так что иногда квартира в старом доме стоит дороже аналогичной в новостройке в несколько раз.
Пример
Военный пенсионер Николай Фомич еще в 70-е годы прошлого века получил трехкомнатную квартиру в одном из старинных домов в центре Москвы. Даже кадастровая стоимость этого жилья, не говоря уже о рыночной, позволила обменять наследникам эту квартиру в центре на 3 аналогичные в спальных районах.
Фактор 3. Средняя стоимость квадратного метра в регионе
Цены на жилье существенно разнятся в зависимости от региона проживания. К примеру, в моей родной Тюмени «двушка» в среднем стоит 2,8 млн рублей, а в Кургане, который на расстоянии всего каких-то 200 км, уже 2,3 млн рублей.
Оперируя этими данными, региональные власти ежеквартально устанавливают среднюю стоимость на квадратный метр.
Этот показатель используется в различных целях: при выделении жилья по государственным программам, при предоставлении субсидий, при государственном инвестировании в строительство, в том числе и при определении кадастровой стоимости недвижимости. Об этом предлагаю прочитать отдельную статью в нашем журнале.
Фактор 4. Экономическая ситуация в регионе
Почему в двух соседних областных центрах разная стоимость жилья? Ответ кроется в экономической ситуации.
Тюменская область – нефтегазоносный регион России, поэтому здесь больше денег в обороте, выше зарплаты и уровень жизни, чем в Кургане и подавляющем большинстве других городов.
К сожалению, заложники такой ситуации – простые граждане, для которых покупка квартиры в областном центре становится несбыточной мечтой. К тому же те, у кого она есть, вынуждены платить повышенные налоги из-за высокой кадастровой стоимости жтлья. Почитайте об этом в тематической статье на нашем сайте.
Фактор 5. Удобство расположения дома и транспортная развязка
Понятно, что местоположение дома не может не влиять на кадастровую стоимость жилья. Ведь даже в одном городе, цены могут отличаться в разы, как в приведенном мною выше примере про Николая Фомича.
Какие факторы в расположении дома влияют на стоимость жилья в нем:
- удаленность от центра города;
- развитость инфраструктуры в районе (школы, детские сады, места отдыха, учреждения здравоохранения);
- благоустроенность дворовой территории (в новых жилых комплексах, где еще нет нормального благоустройства, жилье несколько дешевле);
- наличие парковочных мест рядом с домом;
- удобство транспортной развязки (близость остановок и станций метро, возможность беспересадочного движения до центра города).
Где посмотреть кадастровую стоимость квартиры
В жизни многих людей наступает такой момент, когда приходится покупать или продавать жилье, а уж налоги платят все собственники недвижимости. Рядовые граждане не задумываются, откуда берется налоговая сумма, а зря — возможно, они года за годом переплачивают из-за неверных расчетов.
Я расскажу, где узнать кадастровую стоимость квартиры, чтобы вы могли ее оценить и при необходимости скорректировать размер налога. Вариантов есть несколько. Вот самые проверенные из них.
Вариант 1. На сайте Росреестра
Самый простой способ выяснения кадастровой стоимости квартиры — это узнать её по адресу через интернет. Нужно просто зайти на сайт Росреестра вашего региона, в электронных услугах выбрать «справочную информацию об объекте недвижимости» и заполнить форму. Достаточно указать что-то одно: адрес квартиры, ее кадастровый или условный номер.
В результатах поиска выбирайте объект и получайте всю информацию о нем: тип, этажность, кадастровый номер и стоимость. Увидев сумму, вы сможете в дальнейшем проверить, насколько правильно была проведена кадастровая оценка квартиры. Если она вас не устроит, можно оспорить результаты. Как это сделать, я расскажу позже.
Вариант 2. В электронном кадастровом паспорте на квартиру
На сайте Росреестра или через портал Госуслуг можно заказать электронную выписку из ЕГРН на квартиру. Эта услуга бесплатна и очень удобна для потребителя.
Нет необходимости стоять в очереди для получения документа. В электронном варианте есть все те же данные, что и в бумажном, а официальную справку с печатью у вас сейчас никто не потребует, так как это запрещено законом (информация имеется в органах власти).
Вариант 3. В бумажном кадастровом паспорте
Если вы не дружите с интернетом или просто любите походить по учреждениям, то милости просим в Росреестр или в многофункциональный центр (МФЦ). Там вы, как положено, дважды выстоите в очереди, а если посчастливится, то поругаетесь с кем-нибудь, но выписку на бумаге с печатью получите.
Учтите, что для выполнения этой госуслуги органам власти дается несколько дней. К тому же, в некоторых регионах такой кадастровый паспорт могут предоставлять платно, а практической ценности он никакой не имеет, так как при регистрации жилья сотрудники Росреестра берут информацию из электронной базы.
Вариант 4. В кадастровой справке
Часто в наличии полного кадастрового паспорта нет необходимости, а достаточно только основных сведений об объекте недвижимости. В таких случаях можно тоже обойтись выпиской из ЕГРН. Она вполне устроит судью при рассмотрении различных споров, связанных с недвижимостью. О том, где получить справку о кадастровой стоимости квартиры, читайте далее.
Сегодня множество юридических компаний предоставляет такую услугу за небольшую плату. Особенно удобно пользоваться онлайн сервисами, так как не требуется личного присутствия в офисе, да и цена значительно меньше. Я хочу отметить компанию ООО ЕГРП365, которая предлагает огромное количество юридических услуг, в том числе и эту.
Если вам нужно для заключения сделки получить выписку из единого государственного реестра недвижимости, то можно заполнить заявку на сайте компании ЕГРП 365. После оплаты 1100 рублей запрос направляется в Росреестр.
По закону ответ они должны дать за 5 дней, но на практике он приходит за несколько минут и направляется прямиком на вашу электронную почту. За 3290 рублей вам доставят справку на бумаге с печатью.